"동백 수목원을 운영하고 싶어 해당 농지를 사려 합니다. 농지취득자격증명 발급을 받아야 한다는데, 현재 일부 시설은 무단 전용된 상태입니다. 이대로는 취득이 어렵다는데, 방법이 없을까요?"
동백 관광농원이 과수원 지목의 농지에 위치하고, 해당 농지에 관람시설이 설치된 상태라면 소유권 이전을 위한 농지취득자격증명 발급은 반드시 필요한 절차입니다. 그러나 농지법상 취득 가능 요건을 충족하지 못하거나 무단 전용된 상태라면 취득이 제한되며, 이를 해소하기 위한 정비나 허가가 반드시 선행돼야 합니다.
1화에서는 농지에서 동백나무 재배가 가능한지, 2화에서는 지목이 과수원인 토지에서 '동백나무 수목원' 명칭을 사용하며 입장료를 받는 경우의 법적 승인 절차, 3화에서는 동백나무 재배 관광농원 관람 허용 양성화 절차 정리 4가지에 대해 살펴 보았고 이번 4화에 대해서는 농지취득자격증명 발급 절차 정리에 대한내용에 대해 다룹니다.
농지취득자격증명 발급 조건과 무단 전용 농지 해소 요건
농지 취득 전 선행 요건: 전용 해소 또는 원상복구
농지법 제8조에 따라 농지를 소유하기 위해선 농지취득자격증명 발급이 필수입니다.
단, 해당 농지가 농업 외의 용도로 무단 사용된 경우(관람로, 쉼터, 매표소 등)에는 농지전용허가를 받거나 원상복구를 이행해야만 취득 가능성이 생깁니다.
원상복구는 단순히 시설 철거에 그치지 않고, 농지로서 경작 가능한 상태로 회복해야 하며, 이에는 인공 포장 제거, 지형 평탄화, 수로 정비, 토양 복구 등이 포함됩니다.
기존 농로를 포장하여 관람로로 사용한 경우, 원상복구 시 원래의 비포장 상태로 되돌리는 작업이 필요할 수 있으며, 복구 범위는 관할 농지과의 지침에 따라 판단됩니다.
관람 목적의 동백나무 수목원 시설이 포함된 경우, 복구보다는 농지전용 절차를 통한 합법적 활용이 장기적으로 안정적인 방안이 될 수 있습니다.
무단 전용 농지, 누구 책임인가: 현 소유자 vs. 취득 희망자
무단 전용된 농지의 해소 의무는 원칙적으로 현 소유자에게 있습니다.
그러나 취득 희망자가 소유자의 정당한 동의나 위임을 받아 농지전용 허가 또는 원상복구 절차를 대신 이행할 수 있으며, 실무상 이러한 방식도 허용됩니다.
이 경우 정식 위임장, 협의 각서 등의 문서 확보가 필수이며, 추후 법적 분쟁을 방지하는 데 도움이 됩니다.
원상복구나 허가 절차가 완료된 이후에만 적법한 상태의 농지로 인정되어 취득 자격이 주어질 수 있습니다.
농지취득자격증명 발급 필수 요건
실제 영농을 위한 농업경영계획서 제출 (작물종류, 재배계획, 필요시설 등 포함)
1,000㎡ 이상을 경작할 경우 농업경영체 등록 요건 충족
신청인은 농업인이거나 농업경영을 직접 하려는 자여야 하며, 영농 목적이 명확하게 입증되어야 함
단순히 임대 목적으로 취득하거나 단기 수익시설 목적이라면 발급은 반려 처리될 수 있습니다.
위장전입, 주소지만 이전한 형태의 '서류용 취득'은 현장 실사 과정에서 쉽게 적발되며, 부적격 사유로 등록됩니다.
법인 명의로 관광농원을 취득하려는 경우 유의점
법인의 농지 소유 제한 사항
농지법 제6조에 따라 일반 법인은 농지 소유가 불가능합니다.
예외적으로 영농조합법인 또는 농업회사법인 형태로 설립되었으며, 실질적으로 농업 경영을 수행하는 경우엔 일정 요건 하에 농지 소유가 가능합니다.
관광농원 운영을 목적으로 일반 주식회사, 유한회사가 농지를 직접 매입하려는 경우, 이는 농지법 위반에 해당하며 취득은 불가합니다.
이런 경우엔 **농지전용 허가 후 지목을 변경(예: 대지, 임야 등)**해야 하며, 이후 관광시설로 사용하거나 제3자에게 전매하는 방식이 대안이 될 수 있습니다.
농지 외 용도 전환 절차 후 소유 가능성 열기
농지전용허가를 통해 관람 목적의 사용을 합법화하고, 도시계획상 용도지역(계획관리, 생산관리 등)과의 정합성을 확보해야 합니다.
이후 건축허가 또는 관광농원 등록 절차와 연계하여 법적 지위를 확정받을 수 있으며, 이 경우엔 일반 법인도 해당 부지를 소유하는 것이 가능합니다.
단, 관광농원으로 운영할 경우에도 입장료 수익 여부, 체험 시설 운영 방식 등에 따라 추가 인허가 또는 지자체와의 사전 협의가 필요할 수 있습니다.
현실적인 조치방안: 취득자 주도 하의 협의 절차 정리
예외적 절차 이행 방식
현 소유자가 의무 이행을 꺼릴 경우, 다음과 같은 방법을 고려할 수 있습니다:
정식 위임장 확보 후 농지전용허가 대리 신청
자비 부담으로 원상복구 조치 후 이행 확인서 확보
농지법상 기준에 부합하는 복구 완료 사진 및 행정검토 확인서 확보
이후 해당 농지를 취득하는 방식으로 계약을 체결하면, 취득자격증명 발급이 수월해질 수 있습니다.
단, 소유권 이전 등기 전에는 반드시 허가 이행 완료 여부와 지목 현황, 복구 이행 결과를 최종 확인해야 하며, 일부 사례에서는 계약금 반환 분쟁이 발생한 바 있으므로 철저한 문서 검토가 필수입니다.
사전 협의의 중요성
농지 취득은 단순 매매 행위가 아니라, 용도 적합성과 절차 이행 여부까지 포함한 복합적인 판단이 수반됩니다.
관할 시·군 농지과, 도시계획과, 관광산업과 등과의 사전 협의는 추후 법적 분쟁 예방을 위한 핵심 수단입니다.
결론 요약: 동백 관광농원 소유 이전의 핵심 체크리스트
농지취득자격증명 발급은 농업인 요건 충족과 영농계획의 타당성이 입증되어야 가능합니다.
농지에 무단 설치된 관람시설은 전용허가 또는 원상복구 없이는 취득이 제한되며, 이 절차는 현 소유자 또는 위임 받은 자가 이행해야 합니다.
법인의 경우, 농업법인 외 일반 법인은 농지 취득 불가하며, 전용허가 후 지목변경 절차를 통해 상업용 부지로 전환한 뒤에만 소유가 가능합니다.
현장 정비와 행정협의는 필수이며, 실질적인 정비계획 수립과 이행 완료 후에야 법적 소유권 이전과 관광농원 등록이 가능합니다.
행정은 농업인의 생계형 수익 모델을 존중하면서도, 법적 요건 충족을 위한 안내자 역할을 수행해야 하며, 불가피한 법 적용은 마지막 수단으로 접근되어야 합니다.
