과수원에서 동백나무를 재배하고 2회 가량 동백나무를 판매한 실적도 있습니다. 또한 관람객에게 입장료를 받아 수익을 올리고 있는데, 이것이 관련 절차에 의하지 않은 영업으로 볼 수 있다고 합니다. 지금이라도 적정 절차 이행을 할 수 있을까?
과수원 지목의 농지에서 동백나무를 재배하면서 기존 농로로 이용해오던 이동로를 관람로로 전환하고 팻말을 설치하여 관람객의 편의를 도모하며 입장료를 받고 운영하는 방식은 단순한 영농행위를 넘는 상업적 이용으로 간주될 수 있습니다.
특히, 농지에 조성된 농로를 관람로로 활용한 경우, 이는 농지법상 '농업 외의 용도'로 판단되어 농지전용허가가 필요합니다. 이미 조성된 관람로에 대해서는 원상복구 명령이 내려질 수 있으며, 농지법 시행령상 원상복구의 기준은 일반적으로 농지의 생산 기능 회복 여부로 판단합니다. 즉, 관람로에 깔린 인공 포장 제거, 구조물 철거, 지형 평탄화, 농경 가능 상태로 회복하는 조치가 포함되어야 합니다.
1화에서는 농지에서 동백나무 재배가 가능한지, 2화에서는 지목이 과수원인 토지에서 '동백나무 수목원' 명칭을 사용하며 입장료를 받는 경우의 법적 승인 절차에 대해서 살펴 보았고 이번 3화에서는 동백나무 재배 관광농원 관람 허용 양성화 절차 정리 4가지에 대해 다룹니다.
무단 조성 요소와 농업인 중심 정비 요건
동백 관광농원 양성화와 농지전용 절차
농지법 제34조에 따라 농지를 농업 외 용도로 사용하려면 전용 허가가 필요하며, 이 절차 없이 관람시설을 설치한 경우 원상복구 명령 또는 이행강제금 대상이 됩니다.
과수원 지목 위에 매표소, 검표소, 탐방로 등 관광용 시설이 조성된 경우, 이는 건축법·농지법 위반이 될 수 있습니다.
하지만 이러한 활용이 농업인의 생계와 밀접하다면, 행정은 단속보다는 자발적 정비와 신고를 유도해 농촌활성화 관점에서 접근할 필요가 있습니다.
부적정 시설 주요 점검 항목
농지 위 불법 건축물 및 매표소·쉼터 등 설치 여부
농지전용 미허가 여부 및 건축물대장 등재 상태
도시계획 개발행위 허가 유무
입장료 수취 여부에 따른 상업용 시설 해석 가능성 등
농업인 중심의 양성화 절차 정리
자진신고 및 농지 현황 점검
관람로로 전환된 기존 농로는 원상복구하거나, 농지전용 허가 절차를 밟는 것이 합법화의 핵심입니다.
농지과 또는 도시계획과에 자발적으로 문의하고 사전 컨설팅을 받아 현황 점검을 통해 합리적 계획 수립이 가능하며, 민원 발생 전에 정비하면 불이익을 최소화할 수 있습니다.
농지전용 허가 신청
관람객 유치를 위한 동백나무 수목원 운영도 전용허가 대상입니다.
전용 대상 토지가 농업진흥구역인지 여부를 먼저 확인한 후, 입장료 수익이 포함된 사용계획을 포함해 농지전용 신청을 해야 합니다.
이때 농지의 소유자 또는 향후 취득 예정자가 허가를 신청할 수 있으며, 원상복구를 이행하거나 허가를 받아야만 해당 농지를 양도·양수하는 데 문제가 발생하지 않습니다.
즉, 농지취득자격증명을 발급받고자 하는 사람은 해당 농지의 용도 위반 상태가 해소되어 있어야 하며, 현 소유자가 원상복구하거나 전용허가를 받아야 합니다.
다만, 취득을 희망하는 자가 현 소유자의 동의나 위임을 받아 원상복구 또는 농지전용허가 절차를 이행한 뒤, 그 조치가 완료된 상태에서 취득을 진행한다면 농지취득자격증명 발급이 가능합니다. 이 경우에도 최종적으로 허가 여부 판단은 관할 행정기관의 해석과 절차 이행 여부에 따라 달라질 수 있으므로 사전 협의가 필요합니다.
관광농원 등록 추진
농어촌정비법 제82조에 따라 2헥타르(20,000㎡) 미만 소규모 부지라도 관광농원 등록이 가능하며, 수목원정원법보다 현실적인 대안입니다.
농업체험, 수목 관람, 로컬 콘텐츠를 포함하면 다양한 보조금과 지원사업 연계 가능성이 커집니다.
분리된 토지에 운영된 시설일 경우 등록 요건을 충족하지 않으므로, 가급적 연접한 단일 토지에서 통합적으로 운영하는 것이 바람직합니다.
관람시설 설치 기준 및 제한 요건
수익형 농업시설로 인정받기 위한 기준
농지전용 허가 이후 설치 가능한 항목:
매표소, 탐방로, 화장실, 간이쉼터 등 관람 편의시설
실내 온실, 체험장 등은 관광농원 범위 내 설치 가능
숙박시설, 판매시설 등은 별도 인허가와 개발행위 심의가 필요
관련법 및 도시계획, 농업진흥구역 현황을 사전 확인해야 함
소규모 농지라도 허가 대상이라는 점 명확히
3,000㎡ 규모의 소규모 농지도 농지법, 건축법 적용 대상
'관람 목적'이라도 무허가 시설은 단속 시 강제철거 및 원상복구 명령 가능
농로를 관람로로 활용한 경우, 정비방안이 없다면 지목변경 및 복구 대상
결론 요약: 농업인의 동백 수목원 운영 합법화 가이드
농로를 관람로로 사용한 경우에도 원상복구 또는 전용 허가 이행이 핵심입니다.
농지 취득을 위한 농지취득자격증명은 영농 목적, 실경작 계획, 농업인 등록 요건을 충족해야 발급됩니다.
단, 해당 농지가 현재 무단 용도 변경 상태라면 농지취득자격증명은 발급되지 않으며, 이를 해소하기 위한 원상복구 또는 전용허가 절차는 현 소유자가 선행적으로 이행해야 합니다.
다만, 예외적으로 현 소유자의 정당한 위임을 받은 자가 대신 해당 복구나 허가 절차를 진행하고, 완료 후 취득을 진행하는 방식은 관할 행정기관과 사전 협의 하에 가능할 수 있습니다.
입장료 수익이 포함된 동백나무 관광시설은 농지전용 및 관광농원 등록을 통해 양성화 가능하며, 농업인 중심의 생계형 모델로 유지될 수 있습니다.
법령은 농업인의 자율정비와 지속가능한 수익구조를 보완하는 최후의 수단으로 기능해야 하며, 초기부터 행정협의를 통한 정비 계획 수립이 바람직합니다.
